Taloyhtiön lunastuslauseke voi estää asunnon ostajaa saamasta jo maksamansa kodin. Mitkä sudenkuopat tulisi tietää ennen kaupantekoa?

Vihdoin löytyi unelma-asunto ja myyjä haluaa edetä tarjouksen kanssa – mutta taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke. Sellaiseen voi edelleen törmätä vanhoissa asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöissä, jonka alkuperäinen tarkoitus on ollut suojata taloyhtiötä ulkopuolisilta.
  • 10. MARRASKUUTA 2020

Lunastuslausekkeen lähtökohta on, että taloyhtiön osakkailla on etuoikeus lunastaa myytävänä olevat asunto-osakkeet kauppahintaan, vaikka myyjä ja ostaja olisivat jo sopineet asuntokaupasta. Lunastusta koskevia asunto-osakeyhtiölain säännöksiä on muutettu viimeksi vuonna 2010, mutta määräykset ovat edelleen monilta osin epäselviä. Moni asunnon ostaja saattaa pelästyä lunastuslauseketta ja miettiä, kannattaako taloyhtiöön mennä. Toisaalta, vaikka yhtiön osakkaalla on oikeus lunastukseen, oikeuden voi myös menettää, jos ei menettele oikein.

”Yleinen käsitys on, että isännöitsijä olisi velvollinen avustamaan lunastustilanteessa joko osakkeiden ostajaa tai lunastajaa. Näin ei kuitenkaan ole asia. Laissa on yhtiölle tai yhtiön hallitukselle määrätty tärkeitä lunastusprosessiin liittyviä tehtäviä. Esimerkiksi kaupasta ilmoitetaan hallitukselle, lunastusvaatimus esitetään yhtiölle, lunastushinta maksetaan hallitukselle ja hallituksen velvollisuutena on maksaa lunastushinta siirrettyjä osakkeita vastaan sille, jolta osakkeet lunastetaan. Jos halukkaita lunastajia on useampia, on hallituksen velvollisuus järjestää arvonta, jolla asia ratkaistaan. Laissa yhtiölle tai hallitukselle määrättyjä tehtäviä hoitaa yleensä käytännössä isännöitsijä. Tämän tulee tässä tehtävässään toimia lain mukaan ja puolueettomasti sekä pidättäytyä ajamasta kummankaan osapuolen etua”, kertoo Provian toimitusjohtaja Ari Kuosma .

Kuosma mainitsee, että asia missä usein mokataan, on kuvitelma, että heti sen jälkeen, kun huoneiston hallinta on kaupan jälkeen siirtynyt ostajalle, voidaan aloittaa huoneiston korjaustoimet, vaikka lunastusaika on vasta kulumassa tai lunastus on muuttunut riitaiseksi sen johdosta, että, osakkeiden ostaja on kiistänyt lunastusvaatimuksen. Jos lunastaja sitten kuitenkin onnistuu saamaan osakkeet itselleen, ei ostajalla yleensä ole oikeutta saada korvausta remonttikustannuksistaan vaan päinvastoin saattaa joutua korvaamaan

esimerkiksi purettujen väliseinien tai kiinteiden kalusteiden ennalleen palauttamisesta aiheutuvia kustannuksia.

“Ohjeistankin asunnonostajia aina käyttämään asunto-osakeyhtiöihin perehtynyttä juristia apunaan lunastusprosessissa, jotta vältetään sudenkuopat eikä lopulta jouduta käräjille selvittämään riitoja sen takia, että on jossain kohdassa toimittu väärin. Se on kuitenkin isossa kokonaisuudessa hyvin marginaalinen kustannus ja antaa turvaa osapuolille olipa sitten ostamassa tai lunastamassa osakkeita yhtiöstä, jonka yhtiöjärjestykseen sisältyy lunastuslauseke”, sanoo Kuosma.

”Aivan erityinen tarve lainopilliseen apuun on, jos kysymyksessä on vanha, ns. etuostolauseke, joita vielä esiintyy joissakin vanhoissa taloyhtiöissä. Tällaisen lausekkeen tunnistaa siitä, että lunastuslauseke alkaa tavallisesti sanoilla ”joka aikoo luovuttaa omistamansa osakkeen, olkoon velvollinen tarjoamaan osaketta yhtiön nykyisille osakkeenomistajille…” tai vastaavalla ilmaisulla. Näitä lausekkeita tulkitaan edelleen vuoden 1985 osakeyhtiölain ja vuoden 1926 asunto-osakeyhtiölain sekä näiden perusteella muodostuneen oikeuskäytännön mukaan.”